Türkiye’deki konut piyasası, 2025 yılını ekonomik parametrelerin gölgesinde ancak beklenmedik bir direnç ve hareketlilikle kapattı. TÜİK tarafından Ocak 2026’da açıklanan taze veriler, sektörün sadece bir barınma ihtiyacı değil, aynı zamanda enflasyona karşı bir korunma kalkanı olarak görüldüğünü kanıtlar nitelikte.
Aşağıda, 2025 yılı sonu ve 2026 yılı başlangıcı itibarıyla Türkiye konut piyasasının sayısal panoramasını ve bu dinamikleri şekillendiren temel faktörleri içeren detaylı bir analiz yer almaktadır.
Sayısal Verilerle 2025 Yılı Konut Panoraması
2025 yılı, yüksek faiz oranlarına rağmen konut satışlarında “rekor yıl” olarak kayıtlara geçti. Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yıla göre %14,3 oranında artarak 1 milyon 688 bin 910 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, 2013 yılından bu yana görülen en yüksek yıllık satış hacmi olma özelliğini taşıyor.
Satış Türlerine Göre Dağılım
Konut piyasasını asıl ayakta tutan dinamik, kredili (ipotekli) satışlardan ziyade “diğer satışlar” olarak adlandırılan peşin veya senetli alımlar oldu.
- İpotekli Satışlar: 2025 yılında ipotekli satışlar bir önceki yıla göre %49,3 artarak 236 bin 668 oldu. Toplam satışlar içindeki payı ise %14,0 seviyesinde kaldı. Bu, banka kredisine erişimin kısıtlı olmasına rağmen, yılın son çeyreğindeki kısmi faiz indirim beklentilerinin talebi bir miktar canlandırdığını gösteriyor.
- Diğer Satışlar: Peşin, senet veya takas gibi yöntemlerle yapılan satışlar 1 milyon 452 bin 242 adetle piyasanın ana gövdesini oluşturdu.
- İlk El ve İkinci El Satışlar: Yeni konut satışları (ilk el) 540 bin 786 adetle toplamın %32’sini oluştururken, ikinci el piyasası 1 milyon 148 bin 124 adetle asıl hareketliliğin yaşandığı yer oldu.
Bölgesel Veriler
İstanbul, her zamanki gibi lokomotif rolünü sürdürdü. En çok konut satılan iller şunlar oldu:
- İstanbul: 280.262 satış
- Ankara: 152.534 satış
- İzmir: 96.998 satış
En az satış ise 727 konut ile Ardahan ve 1.251 konut ile Bayburt’ta gerçekleşti.
Konut Satışlarını Etkileyen Temel Dinamikler
Piyasadaki bu hareketliliğin arkasında tek bir neden değil, karmaşık bir makroekonomik yapı bulunmaktadır.
A. Enflasyon ve “Güvenli Liman” Algısı
Türkiye’de 2025 yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) yıllık %30,89 seviyelerinde seyretmesi, yatırımcıların birikimlerini koruma güdüsünü tetikledi. Konut, reel anlamda fiyat artış hızı yavaşlasa da hala en güvenli yatırım aracı olarak görülüyor. Vatandaşlar, nakit paranın değer kaybını önlemek için gayrimenkule yönelmeye devam etti.
B. Kredi Faizleri ve Finansmana Erişim
Merkez Bankası’nın 2025’in son çeyreğinde politika faizinde yaptığı (veya sinyalini verdiği) indirimler, piyasada “fiyatlar daha da artmadan almalıyım” psikolojisini doğurdu. Ancak kredi maliyetleri hala oldukça yüksek. Örneğin, 1 milyon TL’lik bir kredi için aylık geri ödemelerin 28-30 bin TL bandında olması, orta gelirlinin konuta erişimini zorlaştırırken, nakit varlığı olan kitlenin piyasadaki ağırlığını artırdı.
C. Arz Sorunu ve İnşaat Maliyetleri
İnşaat maliyet endekslerindeki artış, yeni konut üretimini baskılamaya devam ediyor. 2025 yılında ÜFE’nin %27,67 artması, malzeme ve işçilik maliyetlerini yukarı çekti. Bu durum arzın talebe yetişememesine, dolayısıyla mevcut konut stokunun daha değerli hale gelmesine neden oldu.
Yabancılara Konut Satışında Gerileme
İlginç bir veri de yabancılara yapılan satışlarda görüldü. 2025 yılında yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yıla göre %9,4 azalarak 21 bin 534 adede geriledi.
- Nedenler: Vatandaşlık için gereken yatırım sınırının yükseltilmesi, ikamet izni düzenlemeleri ve küresel ekonomik yavaşlama bu düşüşte etkili oldu.
- Alıcı Uyrukları: Rusya Federasyonu vatandaşları 3.649 konutla ilk sırada yer alırken, onları İran ve Ukrayna vatandaşları takip etti.
- Popüler İller: İstanbul (7.989), Antalya (7.118) ve Mersin (1.800) yabancıların en çok tercih ettiği şehirler oldu.
2026 Beklentileri ve Sektörel Analiz
2026 yılına girerken piyasadaki en büyük beklenti, faiz indirim döngüsünün devam edip etmeyeceğidir. Uzmanlar, faizlerin daha makul seviyelere çekilmesi durumunda ertelenmiş talebin (özellikle ilk kez ev alacaklar) piyasaya hücum edebileceği konusunda uyarıyor. Bu durumun fiyatlarda ani bir sıçrama yaratma riski de bulunuyor.
Şu anki tabloyu özetlemek gerekirse; Türkiye’de konut piyasası kredili satışlardan ziyade öz sermaye ve nakit akışı ile dönen bir yapıya evrilmiş durumdadır. Reel fiyatlardaki kısmi durgunluk, yatırımcı için “alım fırsatı” olarak değerlendirilmekte ve bu da işlem hacminin rekor kırmasını sağlamaktadır.
Diğer yazılarımız için sitemizi inceleyebilir ve piyasalardan anlık haber almak için twitter ve instagram hesaplarımızı takip etmeyi unutmayın
